Квартирный вопрос решен – жилищные проблемы остались

Дом со стабилизированной<br> квартплатой
Дом со стабилизированной
квартплатой

Решение, которому предшествовали долгие месяцы дебатов между законодателями в Олбани и которого с нетерпением ждали обладатели  рент-стабилизированных квартир, наконец, было принято. И хотя срок действия законов о регулировании квартплаты для 1 миллиона квартир в Нью-Йорке и тысяч квартир на Лонг-Айленде продлен ещё на 4 года, ожидания, как жильцов, так и лендлордов, - не оправдались, оставив больше вопросов, чем ответов.

Ни одна из сторон – ни арендаторы, ни домовладельцы - достигнутыми соглашениями не довольны. Кардинального решения в очередной раз достичь не удалось. Это не ново: свод законов о регулировании квартплаты в Нью-Йорке, т.н. Urstadt Law of 1971, регулярно становится «полем битвы» между жильцами и арендодателями, причем, значительных успехов ни защитники прав жильцов, ни представители лендлордов не добиваются: ряд поправок принимались в пользу лендлордов, небольшие послабления – в пользу жильцов.

Так, в 1997 г. лендлордам, с помощью губернатора штата Нью-Йорк Джорджа Патаки и республиканцев сената, удалось ввести поправку к закону - high-rent vacancy decontrol, которая позволяла им выводить субсидированное жилье из под действия закона, если квартплата достигла $2 тыс., и сдавать его по рыночным ценам, когда жильцы ее покидали.

Таким образом, благодаря действующему в пользу домовладельцев vacancy decontrol Нью-Йорк ежегодно терял тысячи квартир со стабилизированной квартплатой. В 2011 г., наоборот, от незначительных поправок, внесенных в Urstadt Law лидерами двух палат легислатуры штата, больше выиграли жильцы.

Сумма потолка арендной платы была поднята до $2,5 тыс., а доход жильцов разрешенно превышал $175 тыс. два года подряд. При этом пресловутый vacancy decontrol, за отмену которого ратуют представители Stabilizing NYC, коалиции из 14 организаций, защищающих права жильцов, остался в силе, давая возможность лендлордам и дальше повышать квартплату в регулируемом жилье на 20% и более (с учетом ремонта, обновления, стройматериалов рент поднимается, как правило, на все 30-40%), когда квартира освобождается.

О пряниках сладких

Принято считать, что вселиться в рент-стабилизированную квартиру – большая удача. Но все относительно. Жительница Бруклина, 40-летняя Марина С. приехала в Нью-Йорк два года назад, и квартиру ей помогли снять друзья, выступив гарантами.

«Я и не знала, что это квартира со стабилизированной ценой. Выяснила это месяц назад, когда хозяин принес новый лиз, надо договор перезаключать, так я заглянула в бумаги, а там сверху было Rent Stabilized Lease написано. Следующие два года буду уже на 2% больше платить, а я уже и сейчас за «one bedroom» $1200 плачу. Приехали с дочкой, она третий класс только что закончила, первое время платила из тех денег, что с собой привезла, потом начала работать, стало полегче. Но, если бы не племянница, - да, со мной дочь сестры живет, студентка, – не знаю, как бы крутилась. А девушке с родителями скучно, а самой снимать – стремно, со мной же – все под присмотром, хотя и не таким строгим. Ну, и сестра помогает. А моя зарплата – чуть больше рента, еще получаю фудстемпы на дочь. Но, поймите, хочется по-человечески жить, есть-пить, и чтоб ребенок развивался, водить ее на занятия. Да нет, в общем, все не так страшно, а когда с людьми говорю, мне даже завидуют, мол, сейчас «one bedroom» меньше чем за полторы штуки не найти. Правда, ни о машине, ни о поездке на Багамы, конечно, не мечтаю».

А в целом, Марина не уверена в завтрашнем дне: жизнь дорожает, зарплата топчется на месте, а цена на жилье - даже в рент-стабилизированной квартире, - непомерно высока.

Права таких как Марина жильцов – традиционно – защищают демократы ассамблеи штата, особенно настаивая на отмене правила vacancy decontrol. Они постоянно подчеркивают, что снижение единиц регулированного законом жилья все больнее ударяет по среднему классу ньюйоркцев, которых растущие цены постепенно выдавливают не только из занимаемых ими годами квартир, но и вообще из Нью-Йорка.

Республиканское большинство сената штата – тоже традиционно - отстаивает интересы лендлордов. Потеряв надежду на отмену регулирующих квартплату законов (Urstadt Law), принятых с подачи штатного агентства Division of Housing and Community Renewal, они настаивают на снижении планки доходов «достойных» такого жилья ньюйоркцев - до $120 тыс. в год. Лендлорды мечтают о перетекании единиц вакантного жилья на свободный рынок и установлении нерегулируемых цен на жилье. Жильцы же боятся потерять квартиры, щадящие цены на которые позволяют им поддерживать привычный уровень жизни.

Вот вам пример: еще и сейчас можно ненадолго снять квартиру на роскошной Парк-авеню за $500, так называемый rent controlled apartment, арендованную хозяином лет 40 назад и за которую - с тех пор, пользуясь законом, жилец платит практически те же деньги, что и в 1970 г.

Конечно, такая ситуация вызывает неудовольствие у лендлордов, и раздражает тех, кто за свое жилье платит в соответствии с ценами рынка. Но, как пел Булат Окуджава, «пряников сладких всегда не хватает на всех», и отнимать жилье у тех, кто получил его на законных основаниях, абсолютно несправедливо. И потом - сколько таких квартир осталось? Ничтожно мало, и их количество неуклонно сокращается. А вот число людей, выселяемых из квартир, которые они не в состоянии оплатить, и ньюйоркцев, покидающих Большое Яблоко в связи с дороговизной жилья, стремительно растет. И хотя позиции как арендаторов, так и арендодателей защищают адвокатские группы, выдвигая – в зависимости от того, чью сторону защищают, - веские доказательства своей правоты, проблемы остаются нерешенными десятки лет.

На чем порешили?

Вот и в очередной раз соглашение между республиканским сенатом и демократической ассамблеей легислатуры штата лишь на некоторое время отодвинуло бремя забот жильцов и лендлордов, не привнеся в закон каких-либо кардинальных изменений. Срок действия законов, правда, был продлен на следующие четыре года, но единственным полезным для жильцов фактором стало увеличение потолка квартплат, по превышении которого домовладельцы могут сдавать жилье по рыночным ценам, еще на $200, с $2500 до $2700 в месяц. Остальные законы не подверглись никаким изменениям, в силе осталась и поправка vacancy decontrol.

Тем не менее, вслед за этими решениями последовала ошеломившая ньюйоркцев весть о том, что впервые за свою 46-летнюю историю Rent Guidelines Board (Комитет по вопросам аренды) заморозил повышение аренды для более 1 млн ньюйоркцев, заключивших 1-годичный договор на проживание в рент-стабилизированных квартирах. Мораторий по этим договорам распространится примерно на 630 тыс. квартир и вступает в силу с октября. По 2-летним контрактам повышение достигнет 2%. Результаты голосования вызвали негативную реакцию со стороны домовладельцев и их адвокатов и одобрение арендаторов и мэра города.

От первого лица

Более подробно прокомментировать ситуацию с принятыми в Олбани решениями и «неслыханной щедростью» Комитета по вопросам аренды я попросила Ари Кагана, лидера демократов 45 округа Бруклина, хорошо знающего социальные проблемы Нью-Йорка.

«Достигнутые властями штата соглашения – решение временное и половинчатое, - считает Ари. – Но, то, что закон принят и демократам удалось сохранить регулирование квартплат хотя бы на 4 года, это плюс. Я доволен, что потолок квартплаты подняли с $2500 в месяц до $2700, $200 – тоже плюс. Но недоволен тем, что vacancy decontrol в очередной раз отменить не удалось, а срок действия законов – всего 4 года.

Демократы ассамблеи штата добивались отмены ценового потолка вообще, продления действия законов о регулировании квартплат хотя бы на 7-8 лет, а также отмены vacancy decontrol, позволяющего «не особо щепетильным» лендлордам выдавливать из этих квартир жильцов с низкими и средними доходами, чтобы затем взвинтить на них цены.

Практически ни одну из этих инициатив республиканцы не поддержали. Да и сам факт, что срок действия законов о регулировании квартплат был продлен – можно сказать, часть сделки. Это результат компромисса, на который сенат пошел только потому, что ассамблея согласилась продлить действие программы налоговых льгот застройщикам, 421-А.

Возводя новое коммерческое жилье, они получают колоссальные налоговые льготы, много лет не платят налог на недвижимость, а взамен обещают городским и штатным властям сдавать до 20% квартир по доступным для среднего класса и людей с низкими доходами ценам. На практике же застройщики в лучшем случае сдают по доступным ценам 5-7% жилья.

Поэтому демократы хотели упразднить эту программу. Мэр де Блазио добивался, чтобы она осталась, но только чтобы сдавалось не 20%, а 30% жилья. Но эти предложения демократов учтены не были. Срок действия программы продлен на полгода, чтобы за это время профсоюзы, застройщики и мэрия «утрясли» вопросы о зарплате строителям. Потом его продлят ещё на три с половиной года.

Далее. Демократы требовали, чтобы, если лендлорд произвел ремонт в доме, а потом весь счет выставил жильцам, по окончании выплат за ремонт сумма рента у этих жильцов возвращалась на предшествовавший ремонту уровень. Ведь он уже получил затраченные на обновление дома деньги назад.

Например, лендлорд отремонтировал лифт, заплатив за это $60 тыс., разделил эту стоимость между жильцами, и они в течение 2-3 лет платили больший рент. Когда жильцы эти $60 тыс. ему выплатили, назад стоимость рента лендлорд, как правило, не возвращает. Поднявшийся рент уже никогда не опускается, так и растет квартплата как снежный ком. Это предложение тоже не нашло поддержки у республиканцев.

Совершенно очевидно, что члены демократической ассамблеи в основном отстаивают интересы жильцов, республиканцы сената – на стороне лендлордов и застройщиков. Губернатор штата Эндри Куомо пытался оставаться центристом, но все больше и больше солидаризировался с республиканцами сената, пытаясь добиться компромисса. Хорошенький компромисс! Сенат сохранил программу 421-А и сумел выбить от ассамблеи и губернатора снижения налогов на недвижимость для всего штата, кроме города Нью-Йорк. Это, на мой взгляд, абсолютно несправедливо.

В итоге всем домовладельцам в штате снизят налоги, кроме лендлордов Большого Яблока. В Нью-Йорке – самые высокие налоги на недвижимость, которые каждый год растут. Это была торговля: демократы хотели добиться чего-то для жильцов и для города Нью-Йорка, республиканцы - для лендлордов, севера штата Нью-Йорк и Лонг-Айленда.

Для лендлордов Большого Яблока – это очень плохо, но таково было решение сенаторов штата, а из них жителей столицы мира – единицы, и их мнение не учитывается. Все решения сенаторов ориентированы в первую очередь на нужды жителей Лонг-Айленда и севера штата. В этом есть своя логика – не наказывать север штата. Тем не менее, когда сокращают налоги во всем штате, кроме города Нью-Йорка, – это очень несправедливо.

С обеих сторон поступали интересные предложения, которые, увы, одобрены не были. Об одной такой инициативе республиканцев хотелось бы сказать особо. Они предлагали ввести более жесткую проверку доходов жильцов, проживающих в квартирах с регулируемой арендной платой, утверждая, что доходы некоторых семей достаточно высокие и они не имеют права жить в регулируемых квартирах. В этом я с ними согласен. Если человек оформляет налоговую декларацию и у него доход $250 тыс. в год, а он живет в квартире rent controlled или rent stabilized – это неправильно, тем более такие скандальные истории уже были.

Самая известная – история с конгрессменом-демократом Чарльзом Ренгелом, который жил в Гарлеме, арендовал сразу 4 регулируемые квартиры, живя в одной, а три другие использовал для своих партийных нужд и для семьи. Официальная зарплата конгрессмена почти $200 тыс. в год, имел Рэнгел и другие доходы. Так что действовал он явно в нарушение всех законов. Контроль за уровнем доходов жильцов необходим, в этом я солидарен с республиканцами: со злоупотреблениями нужно бороться. Но это предложение – в свою очередь – не поддержали демократы.

Финальный вариант соглашений мог быть и лучше, но то, что срок действия законов продлен – уже хорошо. Благодаря этому ньюйоркцы получили в подарок от Комитета по вопросам аренды рент-фриз для рент-стабилизированных квартир на один год. Пока программа регулирования квартплаты действует, Rent Guidelines Board ежегодно собирается. Так что оба этих решения напрямую связаны.

Жильцы, конечно, счастливы, рент заморожен, квартплата и без того высокая, но я, как политик, всегда хочу, чтобы подход был взвешенный и сбалансированный. Если мы говорим о владельцах домов на 6 квартир, где действуют законы о рент-стабилизации, таким лендлордам очень тяжело содержать дом без повышения квартплаты даже на цент. Если рент ежегодно растет на 1-1.5%, это не смертельно. Считаю, что это было популистское решение по предложению Билла де Блазио. Все равно расходы у лендлордов есть – на содержание дома, отопление, ремонты, на суперов, стройматериалы, недвижимость, воду.

Как жилец, я приветствую решение комитета, мне приятно, что не нужно платить больше. Однако ноль процентов – это все-таки перебор.

Надо было, по моему мнению, сделать исключения хотя бы для лендлордов, владеющих домами на 6 квартир. Те, у кого сотни домов в Нью-Йорке, конечно, заморозку рента переживут, а для лендлорда, владеющего всего одним домом, это плохо. Увы, исключения не сделали ни для кого: решили на радость жильцам – дать ноль процентов.

Решение о замораживании рента комитет принял впервые в истории. Рент рос в разные годы на 1-2% - для лизов на один год, самое большое повышение было на 3%. Договор на 2 года обычно вырастает на 4-4.5%. Традиционно было 2 и 4% соответственно. В этом году – ноль. Но, выиграв в деньгах, жильцы столкнутся с другой проблемой. Все больше появляется домовладельцев, которые не хотят инвестировать ни цента в улучшение помещений дома: тараканы – пожалуйста, лифт не работает – ну и что? Теперь они получили еще один козырь: раз не повышают квартплату, зачем мы будем тратиться? Надо все-таки учитывать интересы обеих сторон: и жильцов, и лендлордов.

В заключение скажу, что рент-стабилизация - не рент-контроль, не “праджект”, это просто замедление роста цен на жилье. Это, конечно, не рыночная, но и совсем не малая цена за квартиру. Но она позволяет оставаться жить и работать в городе среднему классу и людям с низкими доходами. Республиканцы настаивают, что в 25 штатах квартплата вообще не регулируется, почему, мол, в Нью-Йорке –  она должна?

Нью-Йорк – это особый зверь, здесь очень высокая стоимость недвижимости, перенасыщение населения - 8.5 млн человек; огромное количество иммигрантов, всегда есть спрос на жилье. И если здесь квартплата регулироваться не будет, стоимость жилья уйдет в такой «полет», что в столице мира останутся только самые нищие или самые богатые».

В сухом остатке

Достигнутые законодателями штата соглашения, которые, после столь бурных обсуждений, образно выражаясь, родили мышь, ликования не вызвали. Ни у жильцов, остающихся в подвешенном состоянии еще на четыре года. Ни у лендлордов, постоянно напоминающих об их растущих расходах на поддержание в порядке многоэтажек-долгожителей. Ни у мэра де Блазио, мечтающего, чтобы вопросами регулирования квартплаты ведала не легислатура штата, а муниципальные власти.

Законодатели штата опять упустили возможность внести в закон назревшие и необходимые изменения: они никак не улучшили ситуацию, не ужесточили требования как по отношению к лендлордам – взвинчивающим цены на жилье, так и к самим жильцам, иногда злоупотребляющим законами о регулируемой квартплате. Так что окончательное решение вопроса – еще впереди, и, возможно, эти проблемы один состав легислатуры штата Нью-Йорк будет передавать следующему как эстафетную палочку.

Но... на довольно безрадостном фоне плохо решаемого квартирного вопроса в Нью-Йорке даже такие половинчатые решения не могут не вызвать вздоха облегчения у миллионов его жителей-квартиросъемщиков.

Лариса Скудина

"В Новом Свете"

Опубликовано - 08 Июл, 2015